1주택 양도세 탐구2_조정대상지역 1주택 양도세 계산하기

1주택 양도세 탐구2_ 조정대상지역 1주택 양도세 계산하기

 

1주택자 양도소득세 비과세는 3가지 요건 중 하나에 해당되는 가구라면 양도소득세는 얼마를 낼까.

 

서울 1주택 12억 초과 시 양도세를 시뮬레이션 해보자.

 

 주택거래에서 양도세(정확하게는 양도소득세)는 막연하게 샀을 때 금액과 팔 때 금액의 차액에 대해 일정 비율로 세금을 부과하는 것이라고 생각했는데 알아보니 그렇게 단순한 것은 아니었다.

일단 2017년 8월 3일 이후 취득한 서울의 주택일 때 2년보유+2년거주를 했다면 매도가 12억까지는 비과세이다.
2017년 8월 3일 이전 취득한 서울의 주택일 때 2년 보유를 했다면 매도가 12억까지는 비과세이다.

 

보유기간을 계산할 때는 잔금일 (또는 소유권이전등기접수일)이 기준이 된다.

 

 

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매도가 12억 초과 주택 양도소득세 계산

그렇다면 매도가가 12억을 넘으면 어떻게 될까?

딱 필수 요건을 갖춘 2년 보유, 2년 거주 서울의 1주택이라고 가정하고 계산해보자.
(2년 보유, 2년 거주로는 장기보유 특별공제를 받지 못한다.)

7억에 산 집을 13억에 판다면 총 양도가액 13억 - 취득가액 7억 = 6억
양도차익은 6억이다.

이때 단순하게는 양도차익 6억에 대해 양도소득세를 부과하는 것이라 볼 수 있지만 매도가 12억까지는 양도소득세 비과세이므로 매도가 12억 초과 분에 대해서 다시 계산해야 한다.

[1] 과세대상 양도차익 계산

양도세 비과세 매도 기준가인 12억을 적용해 초과액을 계산한다.
12억을 기준으로 총양도가액 13억에 대한 초과 이익은 1억이므로
총 양도가액과 초과분의 비율을 양도차익에 반영한다.

즉, 양도차익 6억 x 초과분 1억/총 양도가액 13억으로 계산.
6억 x 1억/13억 = 46,153,846원.

과세대상이 되는 양도차익은 46,153,846원.

 

[2] 양도소득 과세표준 구하기

이제 과세대상 양도차익 46,153,846원에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀다.

일단 장기보유특별공제는 0.
기본공제는 250만 원이다.

기본공제는 최소 경비 개념으로 1년에 1번 적용해준다.


그러면 46,153,846원 - 250만 원 = 43,653,846원
이렇게 나온 43,653,846원이 과세표준액이다.

 

[3] 양도소득세 계산

이제 아래 과세표준을 확인하고

과세표준	기본세율	누진공제액
1,200만 원 이하	6%	-
1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원 이하	72만원+(1,200만 원 초과 액의 15%)	108만 원
4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	582만원+(4,600만 원 초과 액의 24%)	522만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억5천만 원 이하	1,590만원+(8,800만 원 초과 액의 35%)	1,490만 원
1억5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	3,760만원+(1억천만 원 초과 액의 38%)	1940만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	9,460만 원+(3억 원 초과 액의 40%)	2,540만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	17,460만원+(5억 원 초과 액의 42%)	3,540만 원
10억 원 초과	38,460만원+(10억 원 초과 액의 45%)	6,540만 원

 

기본세율을 계산하면 72만 원 + {(43,653,846원 - 1,200만 원) x 15%} = 5,468,077원

해당 구간의 세율인 15%를 곱하고 누진공제액 108만 원을 빼도 같은 금액이 나온다.
(43,653,846원 x 15%) - 108만 원 = 5,468,077원


내가 내야하는 양도소득세는 5,468,077원이고 여기에 지방소득세 10%를 더한다.
이렇게 최종납부액은 6,014,885원.

 

 

잘 모르겠고 자동 계산하고 싶으면 양도세 자동 계산기 바로가기

 

양도소득세 계산 - 부동산계산기

 

 

 

이제 두 가지 변수가 있다. 첫 번째는 부부 공동명의 일 때와 장기 보유했을 때이다.

 

 

 

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부부 공동명의 일 때 양도소득세 계산

 

동일하게 2년 보유, 2년 거주한 서울의 1 주택이라고 가정하고

부부가 50% 씩 지분으로 공동명의였다고 해보자.

똑같이 7억에 산 집을 13억에 판다면

양도액 (13억 x 50%) - 취득액 (7억 x 50%) = 양도차익 3억

한 사람으로 계산되는 취득액과 양도액이 각각 50%씩 부부에게 나눠져 양도차익이 3억,

절반이 된다.

1. 과세대상 양도차익

하지만 초과 이익은 총 양도가액을 기준으로 한다.
초과이익 : 13억 - 12억 = 1억

즉, 양도차익 3억 x 초과분 1억/총 양도가액 13억으로 계산.
3억 x 1억/13억 = 23,076,923원.

과세대상 양도차익은 23,076,923원.
한 사람 명의일 때와 비교해 딱 절반이 되었다.

2. 양도소득 과세표준 구하기

다음 기본공제 250만 원을 적용한다.
23,076,923원 - 250만 원 = 20,576,923원

양도소득 과세표준은 20,576,923원.
부부 공동명의 이기 때문에 부부에게 각각 250만 원씩 적용되므로

합쳐 500만 원의 공제 효과가 생긴다.

3. 양도소득세 계산

과세표준은 전과 동일하다. 72만 원 + {(20,576,923원 - 1,200만 원) x 15%} = 2,006,538원

한 명이 내야 하는 양도소득세는 2,006,538원이고 여기에 지방소득세 10%를 더해 최종 납부액은2,207,192원.

부부 합산 4,414,384원이다.
과세표준이 전과 동일한 상태에서 한 사람 명의일 때 비해 1,600,501원 절약되었다.

 

 

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장기 보유 특별공제 시 양도소득세 계산

 

매도가 12억이 초과하는 2년 이상 보유 주택에 장기보유 특별공제를 적용한다.
이때 분양권이나 입주권은 장기보유 대상에 포함되지 않는다.


아래 표는 1 주택자 기준 장기보유 특별공제 기준이다. 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 더해 공제한다.

예를 들어 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주했다면 12% + 8%=20% , 4년 이상 보유 + 2년 이상 거주 했다면 16% + 8%=24%, 10년 이상 보유 + 4년 이상 살았다면 40% + 16% = 56% 이런 식.

보유기간	공제율	거주기간	공제율
3년 이상 ~ 4년 미만	12%	2년 이상 ~ 3년 미만	8%
		3년 이상 ~ 4년 미만	12%
4년 이상 ~ 5년 미만	16%	4년 이상 ~ 5년 미만	16%
5년 이상 ~ 6년 미만	20%	5년 이상 ~ 6년 미만	20%
6년 이상 ~ 7년 미만	24%	6년 이상 ~ 7년 미만	24%
7년 이상 ~ 8년 미만	28%	7년 이상 ~ 8년 미만	28%
8년 이상 ~ 9년 미만	32%	8년 이상 ~ 9년 미만	32%
9년 이상 ~ 10년 미만	36%	9년 이상 ~ 10년 미만	36%
10년 이상	40%	10년 이상	40%

이렇게 확인한 공제율을 과세대상 양도차익에 곱해 공제한다.

만약 3년 이상 보유, 2년 이상 거주했다면 12% + 8% = 20%. 공제율은 20%이다.

앞에 시뮬레이션과 똑같은 조건으로 7억에 산 집을 13억에 판다면

과세대상이 되는 양도차익은 46,153,846원.

공제율 20%를 곱하고 46,153,846원 x 20% = 9,230,769원. 여기에서 기본공제 250만 원도 뺀다.
46,153,846원 - 9,230,769원 - 250만 원 = 34,423,077원

이렇게 과세표준은 34,423,077원이 된다.

과세표준을 적용해 기본세율을 계산하면

72만 원 + {(34,423,077원 - 1,200만 원) x 15%} = 4,083,462원

기본세율 4,083,462원에 지방소득세 10%를 더한 4,491,808원이 최종 납부액이다.

장기보유 특별공제받지 못했을 때보다 약 150만 원 절약되었다.

 

 

 

 

만약 10년 이상 보유 + 8년 이상 거주했다면 공제율은 72%.(40+32)
장기보유 특별공제액은 46,153,846원 x 72% = 33,230,769원
과세표준은 10,423,076원이다. (46,153,846원 - 33,230,769원 - 250만 원 = 10,423,076원)

이렇게 되면 과세표준 구간이 '1,200만 원 이하'로 적용되어 기본세율 6%만 적용된다.
즉, 기본세율은 10,423,076원 x 6% = 625,384원.

지방소득세 10%를 더해 최종 납부액은 687,923원.

 

 

 

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