1주택 양도세 탐구1_양도세 비과세 방법 3가지
세상 일은 어떻게 될지 알수 없는 것. 만약을 대비하여 1주택자 양도세에 대해 알아보았다.
1주택 양도세 탐구 첫번째. 1주택자가 양도세 비과세를 받는 방법 3가지.
1. 매도가액 12억원까지 양도세 비과세
매도가 12억원 미만은 양도세 비과세이다.
21년 12월 8일 이전까지는 9억이었지만 그 이후 제도를 개정해 12억으로 상향되었다.
이때 추가로 요청되는 양도세 비과세 조건이 있다.
주택이 비조정지역에 있다면 2년 이상 보유만 하면 된다.
투기과열지역, 조정대상지역은 2년 이상 거주 요건이 추가된다.
2년 이상 거주 요건은 2017년 8월 3일 이후 변경된 규정이기 때문에
2017.8.3. 이후 취득한 주택은 2년 보유 + 2년 거주
2017.8.2. 이전 취득한 주택은 2년 보유만(2년거주 필수아님)
아래는 전국 조정대상지역 표 (2021년 12월 20일 발표)
여기에 해당사항이 없다면 비조정지역.
| 구분 | 투기과역지구(49개) | 조정대상지역(112개) |
| 서울 | 전지역 ('17.8.3) |
전 지역 ('16.11.3) |
| 경기 | 과천(’17.8.3), 성남분당(’17.9.6), 광명, 하남(’18.8.28), 수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, *동탄2(’20.6.19) |
과천, 성남, 하남, 동탄2(’16.11.3), 광명(’17.6.19), 구리, 안양동안, 광교지구(’18.8.28), 수원팔달, 용인수지‧기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21) 고양, *남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, *용인처인, 오산, *안성, 평택, *광주, *양주, 의정부(’20.6.19) *김포(‘20.11.20) *파주(‘20.12.18) *동두천시(’21.8.30) |
| 인천 | 연수, 남동, 서(’20.6.19) | *중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19) |
| 부산 | - | 해운대, 수영, 동래, 남, 연제(’20.11.20) 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구(‘20.12.18) |
| 대구 | 수성(’17.9.6) | 수성(’20.11.20) 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, *달성군(‘20.12.18) |
| 광주 | 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구(‘20.12.18) | |
| 대전 | 동, 중, 서, 유성(’20.6.19) | 동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19) |
| 울산 | - | 중구, 남구(‘20.12.18) |
| 세종 | 세종(’17.8.3) | *세종(’16.11.3) |
| 충북 | - | *청주(’20.6.19) |
| 충남 | - | *천안동남·*서북, *논산, *공주(‘20.12.18) |
| 전북 | - | 전주완산·덕진(‘20.12.18) |
| 전남 | - | *여수, *순천, *광양(‘20.12.18) |
| 경북 | - | *포항남, *경산(‘20.12.18) |
| 경남 | *창원의창(‘20.12.18) | 창원성산(‘20.12.18) |
*표가 있는 지역은 세부 동,읍,리에 따라 다름. 첨부파일 참조.
2. 매도가액 12억 초과일때는 장기보유특별공제 활용
매도가 12억을 초과한다면 장기 보유특별공제를 활용해 공제받을 수 있다.
조정대상지역 여부와 관계없이 보유 기간과 거주 기간에 따라 공제율이 다른데
여기서도 2년 이상 거주를 한 것과 보유만 한 것에는 공제율이 많이 차이 난다.
매도가액 12억원을 초과 시 장기보유특별공제는 2년 이상 거주했다면 최대한도 80% 공제 받고,
2년 거주하지 않았다면 최대한도 30%에서 연 2%씩 적용받게 된다.
따라서 보유만 해도 상관은 없지만 세금을 더 많이 줄이기 위해서는 최소 2년 이상 거주하는 것이 좋다고.
3. 일시적 2주택 활용
1세대가 1주택(A주택이라고 하자)을 보유하다가 신규 주택(B주택이라고 하자)을 취득하는 경우
(가장 선행되어야 할 전제는 A주택을 보유한지 1년이 지난 후에 B주택을 취득해야 한다고)
이 때 A주택은 B주택을 취득한 시점부터 3년 이내에 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
단, 법이 두 번 바뀌어서 조정대상지역 주택의 경우는 달라졌다.
1) 2018년 9월 13일 이전 B주택 취득
A주택을 3년 이내 팔면 비과세.
2) 2018년 9월 14일 이후 B주택 취득
새로 산 B주택도 조정대상지역일 때 조정대상 지역의 A주택을 2년 이내에 팔아야 비과세.
3) 2019년 12월 17일 이후 B주택 취득
새로 산 B주택도 조정대상지역일 때 조정대상지역 내에 있는 A주택을 1년 이내 팔고 더해서
B주택에는 1년 이내에 전입까지 해야 한다.
만약 B주택에 기존 세입자가 있는 경우
1년 이내 전입이 불가능한 경우에만 최대 2년까지 유예 가능한데,
기존 세입자의 계약이 끝나는 날까지 세대원 전원의 이사와 전입신고를 완료하고,
동일한 날까지 A주택을 매도하면 A주택에 대해 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
물론, 계약 당시 존재하는 기존 세입자의 계약기간이어야 하고, 이후 갱신 내용 등은 인정 안해준다고.
이때 이 조건을 갖췄다고 해도 매도가 12억까지만 비과세를 받을 수 있다.
다음에는 조정대상지역 1주택일때 양도소득세 계산하기를 알아보기로.
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