6.21 부동산 정책 1편 _1주택자 관련 변경 내용

6.21 부동산 정책 어떻게 바뀌나 1편 : 1주택자 관련 변경 내용

 

2022년 3분기 이후 변경되는 부동산 제도가 발표되었다.

 

 

1주택자가 상생임대임일 때 양도세 비과세 2년 거주 요건을 면제하고, 장기보유특별공제 2년 거주 요건도 면제한다.

 

종합부동산세 산정에 있어서 일시적 2주택자가 신규 주택 구입 후 2년 이내에 종전 주택을 팔면 1주택 혜택을 유지한다. 또 1주택자가 지방에 공시가 3억 원 이하 주택을 추가로 보유해도 그대로 1주택자로 본다. 기존에 1억 이하이었는데 한도가 3억으로 확대되는 것. 상속주택은 최소 5년간 수도권 공시가 6억 원 이하는 종부세 산정 시 주택수에서 제외한다.

 

 

 

 

내용 정리할 때 참고

세계일보, '6억 원 이하 상속주택 5년 안에 팔면 종부세 1주택 혜택'

뉴스1, 'Q&A_상생임대 양도세 비과세, 양도시점 1주택만 적용'

기획재정부, 「제1차 부동산 관계장관회의 개최, 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 정상화 과제 발표」

 

220621 (보도자료) 제1차 부동산 관계장관회의 보도자료-최종 외 4건.zip

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1주택 상생임대인, 양도세 비과세 2년 거주 면제

 

 

상생임대인은 직전계약과 비교해 임대료 인상율 5% 이내에서 신규 계약 체결하거나 계약 갱신한 임대인을 말한다. 기존에는 임대 개시 시점에 1세대 1주택자이며 기준시가 9억 원이하 주택이라는 조건이 있었다. 

 

하지만 올 하반기부터는 임대 개시 시점 1세대 1주택자, 기준시가 9억 원 이하 주택이라는 조건을 폐지한다. 임대 개시 시점에 다주택자여도 향후 1주택 전환이 계획이 있다면 상생임대인이 될 수 있다.

 

기존에는 상생임대인이 2년 이상 임대한 주택에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 요건인 2년 거주를 1년으로 인정하는 혜택이 있었다. 단, 장기보유특별공제 혜택도 없고, 적용기한도 22년 12월 31일까지로 한시적이었다.

 

올 하반기부터는 이 비과세 혜택이 조정대상지역도 포함하고 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건도 면제 된다. 또 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 또한 면제된다. 적용기한도 24년 12월 31일까지 2년 연장된다.

 

개편 제도는 21년 12년 20일 이후 임대분부터 소급 적용하고, 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정된다.

 

조정대상지역에 대한 양도세 비과세 요건을 파격적으로 면제한 듯. 임대인이 좋을까 임차인이 좋을까. 둘 다 좋을까. 

 

구분		기존	개편
상생임대주택 인정 요건		임대개시 시점 1세대 1주택자 + 기준시가 9억 이하 주택	폐지 임대시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 적용
혜택	양도세 비과세	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
	장기보유특별공제	없음	1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제
적용기한		22.12.31	24.12.31 (2년 연장)

 

 

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고가 주택 전환 1주택, 전세대출 보증 연장 허용

 

기존에는 시가 9억 초과인 고가 1주택 보유자는 전세대출 보증 이용에 제한이 있었다. 이때 9억 이하의 비고가  주택 시절에 전세대출을 받았는데, 나중에 시세가 상승해 고가 주택으로 전환되는 경우 전세대출 보증 연장(갱신)이 불가능했었다. 

 

하지만 올 하반기부터는 전세대출을 받은 후 시세가 상승해 비고가 주택에서 고가 주택으로 전환되었더라도 퇴거할 때까지 전세대출 보증을 연장해준다. 

 

고가 1주택 보유자가 전세대출을 받았다는 것은 나는 전세 살고 1주택은 세를 내주었다는 이야기일텐데... 전세대출 보증 연장해줄테니 계속 갭투자해라...로 들리는 것은 기분 탓?

 

구분	기존	개편
비고가 주택에서 고가 주택으로 전환된 경우	전세대출 보증 연장 불가	전세대출 보증 연장 가능

 

 

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1주택자, 일시적 2주택자 종부세 부담 환화

 

종부세 부담을 완화해주는 두 가지 단계가 있다.

 

첫째는 공정시장가액 비율을 기존 100%에서 60%로 인하하고, 2022년 한시적으로 1세대 1주택자 특별공제(3억 원)를 도입한다. 또 고령자, 장기보유자의 종부세 납부를 유예한다. 고령자, 장기보유자의 요건은 60세 이상 또는 5년 이상 보유한 1세대 1주택자, 그리고 총 급여 7천만 원 이하 또는 종합소득금액 6천만 원 이하 중 종부세 100만 원 초과인 경우다.

 

둘째는 주택 수 제외 요건을 구체화하는 것이다. 일시적 2주택이나 상속주택, 지방 저가주택 보유 시 일정 요건이 되면 주택 수에서 제외해 종부세 부담을 완화한다는 것. 다만, 과세표준에서는 합산하여 과세한다.

 

 

 

 

일시적 2주택은 신규주택 취득 후 2년 내 종전주택을 양도하는 경우이다.

상속주택은 공시 가격으로 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원이하, 지분요건은 40% 이하의 경우 기간에 제한 없이 주택 수에서 제외한다. 그 외에는 5년간 주택 수에서 제외한다.

지방 저가주택 관련해서는 1세대 2주택자 중 수도권·특별시·광역시 이외 지역(또는 수도권·특별시·광역시 내 읍·면·군 지역)에 소재한 공시 가격 3억 원 이하의 주택은 주택 수에서 제외한다. 주말농장 등 이유로 지방에 집을 보유한 경우 다주택자로 보지 않는다는 것. 

 

구분	주택 수 제외
일시적 2주택	2년 내 종전 주택 양도
상속주택	수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 지분요건 40% 이하
지방 저가주택	수도권·특별시·광역시 이외 지역 (또는 수도권·특별시·광역시 내 읍·면·군 지역) 공시가격 3억 원 이하

 

종부세는 나와 관계없다고 생각하고 공부하지 않았는데...  이참에 종부세 공부를 해야겠다.

 

 

 

2편 생애최초·청년·신혼부부 관련 변경 내용으로

 

 

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